So verwenden Sie es
- Tragen Sie den Kaufpreis der Immobilie, das Eigenkapital und den Zinssatz des Darlehens pro Jahr, % mit der Laufzeit des Darlehens, Jahre ein. Nehmen Sie 0 % für den Zins, wenn es kein Darlehen gibt.
- Tragen Sie die Kosten ein: Kaufnebenkosten, % des Preises, Laufende Kosten des Eigentums, % des Werts und Verkaufskosten, % des Verkaufspreises.
- Tragen Sie die Monatliche Miete einer vergleichbaren Wohnung, die Erwartete Mieterhöhung pro Jahr, %, die Rendite des Geldes, das Sie stattdessen anlegen, % pro Jahr und die Zu vergleichenden Jahre ein.
- Lesen Sie Kauf minus Miete, am Ende und das Break-even-Jahr ab, danach Diagramm und Tabelle Jahr für Jahr.
So werden die beiden Positionen berechnet
Beide Wahlen beginnen mit demselben Geld: dem Eigenkapital und den Kaufnebenkosten. Der Käufer setzt es in die Immobilie ein; der Mieter legt es an. Jeden Monat zahlt der Käufer Darlehensrate und laufende Kosten der Immobilie, der Mieter zahlt die Miete und legt die Differenz an. Die Darlehensrate ist die gleichbleibende Rate, die das Darlehen über seine Laufzeit tilgt. Sie ist die Umkehrung des Barwerts einer Rente (englische Wikipedia, „Present value“).
Am Ende eines Jahres ist die Nettoposition des Kaufs der Wert der Immobilie nach Verkaufskosten, abzüglich der offenen Darlehensschuld. Die Nettoposition der Miete ist das angelegte Geld. Beide werden am Ende der gewählten Jahre verglichen. Das Break-even-Jahr ist das erste Jahr, ab dem der Kauf bis zum Ende vorn liegt.
Monatliche Rate = Darlehen × i ÷ (1 − (1 + i)^(−n)), i = Jahreszins ÷ 12, n = Monate
Nettoposition des Kaufs = Wert der Immobilie × (1 − Verkaufskosten) − Darlehensschuld
Nettoposition der Miete = angelegtes Geld, wachsend mit (1 + Rendite)^(1/12) − 1 je Monat
Monatlich angelegt vom Mieter = Rate und laufende Kosten des Käufers − MieteWarum die laufenden Kosten zählen und was das Geld bringt
Der englische Wikipedia-Artikel zur unterstellten Miete („Imputed rent“) beschreibt den Nutzerkostenansatz. Er stellt die nicht zurückholbaren Kosten des Eigentums dem gegenüber, was der Eigentümer mit dem gebundenen Geld hätte verdienen können. Deshalb gehören Zinsen, laufende Kosten sowie die Kosten von Kauf und Verkauf in die Rechnung.
Geld, das in eine Immobilie fließt, ist nicht kostenlos: Seine Opportunitätskosten sind der Wert der besten Alternative, auf die man verzichtet (englische Wikipedia, „Opportunity cost“). Die Rendite, die Sie für das stattdessen angelegte Geld eintragen, ist diese Alternative. Deshalb hängt die Wahl zwischen beiden Positionen davon ab.
Was der Rechner nicht berücksichtigt
- Steuern auf die Miete oder auf den Gewinn aus der Immobilie, Abzüge für Zinsen und Steuern auf das angelegte Geld.
- Eine Immobilie, die sich nicht zum angenommenen Preis verkaufen lässt, oder ein Darlehen mit einem Zins, der sich im Zeitverlauf ändert. Der Rechner nutzt einen Zins und eine Preisentwicklung für die ganze Laufzeit.
- Umzugskosten, Einrichtung, Versicherungen, die für Mieter und Eigentümer verschieden sind, und den Wert, in einer Wohnung statt in einer anderen zu leben, der sich nicht in Geld messen lässt.
Rechenbeispiel: Immobilie 300.000, Eigenkapital 60.000, 4,5 % über 20 Jahre, Miete 1.200
Das Darlehen beträgt 240.000. Die monatliche Rate beträgt 1.518,36. Der monatliche Abfluss des Käufers im ersten Jahr ist deshalb 1.768,36 mit laufenden Kosten von 1 %. Der Mieter zahlt 1.200 und legt die Differenz von 568,36 im Monat an, dazu das Eigenkapital von 60.000 und die Kaufnebenkosten von 9.000 (3 %) am Anfang: insgesamt 69.000.
Nach 10 Jahren ist die Immobilie 403.174,91 wert, und das Darlehen ist noch mit 146.505,39 offen. Nach Verkaufskosten von 5 % des Werts ergibt der Kauf 236.510,78. Die Miete hinterlässt 176.612,39 angelegt, der Kauf liegt also um 59.898,39 vorn. Die Miete liegt in den Jahren 1 bis 4 vorn, ab Jahr 5 bis Jahr 10 bleibt der Kauf vorn.
| Jahr | Kauf | Miete |
|---|---|---|
| 1 | 61.125,28 | 80.145,89 |
| 4 | 113.223,84 | 113.577,83 |
| 5 | 131.913,13 | 124.597,43 |
| 10 | 236.510,78 | 176.612,39 |
Häufig gestellte Fragen
Ist der Kauf auf lange Sicht immer besser?
Nein. Es hängt von der Preisentwicklung, den Mieten, den Kosten und der Rendite des Geldes ab, das Sie anlegen würden. Bei schwacher Preisentwicklung oder hohen Kosten kann die Miete über den ganzen Zeitraum vorn bleiben.
Warum ändert sich das Ergebnis von Miete oder Kauf so stark mit der Rendite?
Die Rendite ist das, was das Geld des Mieters verdient. Eine höhere Rendite stärkt die Miete, weil das Geld, das nicht in die Immobilie fließt, schneller wächst. Eine niedrigere Rendite lässt den Kauf besser aussehen.
Rechnet der Rechner die Darlehenszinsen als Kosten?
Ja. Die monatliche Rate enthält die Zinsen, und die Darlehensschuld sinkt nur um den Tilgungsanteil. Die Zinsen werden also aus den Ausgaben des Käufers bezahlt.
Was ist das Break-even-Jahr?
Es ist das erste Jahr, ab dem der Kauf bis zum letzten gewählten Jahr vor der Miete liegt. Liegt die Miete am Ende vorn, sagt der Rechner, dass es kein Break-even-Jahr gibt.
Sind die Beispielzahlen echte Preise oder Zinssätze?
Nein. Sie zeigen, wie die Rechnung funktioniert. Nutzen Sie Ihr eigenes Darlehensangebot, die Mieten und Preise in Ihrer Gegend und Ihre eigenen Annahmen zur Rendite und zur Preisentwicklung.
Werden meine Angaben an einen Server geschickt?
Nein. Die Berechnung läuft in Ihrem Browser, und was Sie eingeben, wird nicht an uns übermittelt.
Quellen
- Wikipedia (englisch): Present value (Formel der Darlehensrate als Rente)
- Wikipedia (englisch): Imputed rent (der Nutzerkostenansatz beim Wohneigentum)
- Wikipedia (englisch): Opportunity cost (Wert der besten aufgegebenen Alternative)
Zahlen und Text zuletzt geprüft: Dienstag, 10. November 2026.