住宅の購入と賃貸の比較ツール

使い方

1. 住宅の購入価格、頭金、住宅ローンの年利（%）、ローンの期間（年）を入力します。ローンがない場合は、年利を0%にします。
2. 費用を入力します。購入にかかる費用（価格に対する%）、所有にかかる年間の費用（住宅の価値に対する%）、売却にかかる費用（売却価格に対する%）です。
3. 同程度の住宅の毎月の家賃、家賃の年間の見込み上昇率（%）、代わりに投資する資金の利回り（年%）、比べる年数を入力します。
4. 購入と賃貸の差額と損益分岐の年を読み、その後でグラフと年ごとの表を確認します。

2つの状態の純資産の計算方法

両方の選択肢は、同じ現金から始まります。頭金と購入にかかる費用です。購入者はそれを住宅に使い、賃貸者は投資を続けます。毎月、購入者は住宅ローンと所有にかかる年間の費用を払い、賃貸者は家賃を払って差額を投資します。住宅ローンの返済額は、期間中にローンを返済する一定額の支払いで、年金の現在価値の逆の計算です（Wikipedia（英語）: Present value）。

1年の末に、購入の純資産は住宅の価値から売却費用を引き、まだ残っているローンを引いた額です。賃貸の純資産は投資している資金です。両方は、選んだ年数の末に比べられ、損益分岐の年は、購入が最後まで先行し続ける最初の年です。

毎月の返済額 = ローン × i ÷(1 −(1 + i)^(−n))、i = 年利 ÷ 12、n = 月数
購入の純資産 = 住宅の価値 ×(1 − 売却費用)− ローン残高
賃貸の純資産 = 投資した資金。月ごとに(1 + 利回り)^(1/12) − 1の率で増える
賃貸者が毎月投資する額 = 購入者の返済額と年間の費用 − 家賃

所有にかかる費用と、資金の利回りが含まれる理由

Wikipedia（英語）のImputed rentの項目は、ユーザーコスト法を説明しています。これは、持ち家にかかる回収できない所有費用を、そこに縛られた資金で得られたはずの収入と比べる方法です。そのため、利息、年間の費用、購入と売却の費用をすべて計算に含めています。

住宅に入れたお金は無料ではありません。その機会費用は、放棄した最善の代替案の価値です（Wikipedia（英語）: Opportunity cost）。代わりに投資する資金について入力する利回りが、その代替案にあたるため、2つの状態のどちらが有利かはその利回りによって決まります。

このツールに含まれないもの

• 賃貸料や住宅の売却益にかかる税金、利息の控除、投資した資金にかかる税金。
• 想定した価格で売れない住宅や、金利が時間とともに変わるローン。期間全体で1つの金利と1つの価格上昇率を使ってください。
• 引っ越しの費用、家具の購入費用、借りる人と持ち家の人で異なる保険料、そして住む家による、お金では測れない価値。

よくある質問