Mode d'emploi
- Saisissez le Prix d'achat du logement, l'Apport et le Taux d'intérêt du prêt immobilier par an, %, avec la Durée du prêt, en années ; mettez 0 % s'il n'y a pas de prêt.
- Saisissez les frais : Frais d'achat, % du prix, Coûts annuels de détention, % de la valeur du logement et Frais de vente, % du prix de vente.
- Saisissez le Loyer mensuel d'un logement comparable, la Hausse de loyer attendue par an, %, le Rendement de l'argent placé à la place, % par an et les Années à comparer.
- Lisez Acheter moins louer, à la fin et l'Année de rentabilité, puis le graphique et le tableau année par année.
Comment les deux positions sont calculées
Les deux choix partent du même argent : l'apport et les frais d'achat. L'acheteur le dépense dans le logement ; le locataire le garde placé. Chaque mois, l'acheteur paie les mensualités et les coûts annuels du logement, et le locataire paie le loyer et place la différence. La mensualité du prêt est le paiement constant qui rembourse le prêt sur sa durée ; c'est l'inverse de la valeur actuelle d'une annuité (Wikipédia, en anglais, « Present value »).
À la fin d'une année, la position nette de l'achat est la valeur du logement après les frais de vente, moins le prêt encore dû. La position nette de la location est l'argent placé. Les deux sont comparées à la fin des années choisies, et l'année de rentabilité est la première année à partir de laquelle l'achat reste en avance jusqu'à la fin.
Mensualité = prêt × i ÷ (1 − (1 + i)^(−n)), i = taux annuel ÷ 12, n = nombre de mois
Position nette de l'achat = valeur du logement × (1 − frais de vente) − prêt restant dû
Position nette de la location = argent placé, croissant de (1 + rendement)^(1/12) − 1 par mois
Argent placé chaque mois par le locataire = mensualité et coûts annuels de l'acheteur − loyerPourquoi les coûts de détention comptent, et le rendement de l'argent
L'article de Wikipédia, en anglais, sur le loyer imputé décrit l'approche du coût d'usage, qui compte les coûts de détention non récupérables d'un logement face à ce que le propriétaire aurait pu gagner avec l'argent immobilisé. C'est pourquoi les intérêts, les coûts annuels et les frais d'achat et de vente figurent tous dans le calcul.
L'argent placé dans un logement n'est pas gratuit : son coût d'opportunité est la valeur de la meilleure alternative abandonnée (Wikipédia, en anglais, « Opportunity cost »). Le rendement que vous saisissez pour l'argent placé à la place est cette alternative, si bien que le choix entre les deux positions en dépend.
Ce que ce calculateur ne prend pas en compte
- Les impôts sur le loyer ou sur la plus-value du logement, les déductions d'intérêts, et tout impôt sur l'argent placé.
- Un logement qu'on ne peut pas vendre au prix supposé, ou un prêt dont le taux change au fil du temps. Utilisez un seul taux et une seule évolution de prix pour toute la période.
- Les frais de déménagement, l'ameublement, l'assurance qui diffère selon qu'on est locataire ou propriétaire, et la valeur non monétaire de vivre dans un logement plutôt que dans l'autre.
Exemple détaillé : un logement de 300 000 €, 60 000 € d'apport, 4,5 % sur 20 ans, loyer 1 200 €
Le prêt est de 240 000 €. La mensualité est de 1 518,36 €, si bien que la dépense mensuelle de l'acheteur la première année est de 1 768,36 € avec les coûts annuels de 1 %. Le locataire paie 1 200 € et place la différence de 568,36 € par mois, avec l'apport de 60 000 € et les frais d'achat de 9 000 € (3 %) au départ : 69 000 € en tout.
Après 10 ans, le logement vaut 403 174,91 € et le prêt encore dû est de 146 505,39 €. Après des frais de vente de 5 % de la valeur du logement, l'achat laisse 236 510,78 €. La location laisse 176 612,39 € placés, si bien que l'achat est en avance de 59 898,39 €. La location est en avance les années 1 à 4 ; l'achat reste en avance de l'année 5 à l'année 10.
| Année | Achat | Location |
|---|---|---|
| 1 | 61 125,28 | 80 145,89 |
| 4 | 113 223,84 | 113 577,83 |
| 5 | 131 913,13 | 124 597,43 |
| 10 | 236 510,78 | 176 612,39 |
Questions fréquentes
Acheter un logement est-il toujours meilleur sur le long terme ?
Non. Cela dépend de l'évolution des prix, des loyers, des coûts et du rendement de l'argent qu'on placerait. Avec une faible hausse des prix ou des coûts élevés, la location peut rester en avance sur toute la période.
Pourquoi le résultat louer ou acheter change-t-il tant avec le taux de rendement ?
Le taux de rendement est ce que gagne l'argent du locataire. Un rendement plus élevé renforce la location, car l'argent non placé dans le logement croît plus vite ; un rendement plus bas rend l'achat plus attrayant.
Le calculateur compte-t-il les intérêts du prêt comme un coût ?
Oui. La mensualité comprend les intérêts, et le prêt ne baisse que de la part de capital : les intérêts sont donc payés sur les dépenses de l'acheteur.
Qu'est-ce que l'année de rentabilité ?
C'est la première année à partir de laquelle l'achat reste en avance sur la location jusqu'à la dernière année choisie. Si la location est en avance à la fin, le calculateur indique qu'il n'y a pas d'année de rentabilité.
Les chiffres de l'exemple sont-ils de vrais prix ou de vrais taux ?
Non. Ce sont des exemples pour montrer le fonctionnement du calcul. Utilisez votre propre offre de prêt, les loyers et les prix de votre secteur, et vos propres hypothèses de rendement et de croissance.
Mes données sont-elles envoyées à un serveur ?
Non. Le calcul se fait dans votre navigateur, et rien de ce que vous saisissez n'est envoyé à notre serveur.
Sources
- Wikipédia (en anglais) : Present value, formule de l'annuité pour la mensualité
- Wikipédia (en anglais) : Imputed rent, l'approche du coût d'usage du logement
- Wikipédia (en anglais) : Opportunity cost, la meilleure alternative abandonnée
Chiffres et texte vérifiés pour la dernière fois le mardi 10 novembre 2026.