Como usar
- Digite o Preço de compra do imóvel, a Entrada e a Taxa de juros do financiamento ao ano (%), com o Prazo do financiamento, em anos; use 0% se não houver financiamento.
- Digite os custos: Custos da compra em % do preço, Custos anuais de manter o imóvel em % do valor do imóvel e Custos da venda em % do preço de venda.
- Digite o Aluguel mensal de um imóvel parecido, o Reajuste esperado do aluguel por ano (%), o Rendimento do dinheiro que você investe no lugar em % ao ano e os Anos a comparar.
- Leia Comprar menos alugar, no fim e o Ano de equilíbrio, depois o gráfico e a tabela ano a ano.
Como as duas posições são calculadas
As duas escolhas começam com o mesmo dinheiro: a entrada e os custos da compra. Quem compra gasta isso no imóvel; quem aluga mantém o dinheiro investido. Todo mês quem compra paga o financiamento e os custos anuais do imóvel, e quem aluga paga o aluguel e investe a diferença. A parcela do financiamento é a prestação fixa que quita o empréstimo no seu prazo; é o inverso do valor presente de uma anuidade (Wikipédia (em inglês), “Present value”).
No fim de um ano, a posição líquida de comprar é o valor do imóvel depois dos custos de venda, menos o financiamento que ainda resta. A posição líquida de alugar é o dinheiro investido. As duas são comparadas no fim dos anos que você escolhe, e o ano de equilíbrio é o primeiro ano a partir do qual comprar fica na frente até o fim.
Parcela mensal = financiamento × i ÷ (1 − (1 + i)^(−n)), i = taxa anual ÷ 12, n = meses
Posição líquida de comprar = valor do imóvel × (1 − custos de venda) − saldo do financiamento
Posição líquida de alugar = dinheiro investido, crescendo a (1 + rendimento)^(1/12) − 1 por mês
Investido por mês por quem aluga = parcela e custos anuais de quem compra − aluguelPor que contam os custos de manter o imóvel, e o retorno do dinheiro
O artigo da Wikipédia (em inglês) sobre aluguel imputado descreve a abordagem do custo do usuário, que compara os custos de manter um imóvel que não se recuperam com o que o dono poderia ter ganho com o dinheiro preso nele. Por isso os juros, os custos anuais e os custos de compra e venda entram no cálculo.
O dinheiro posto num imóvel não é de graça: o seu custo de oportunidade é o valor da melhor alternativa abandonada (Wikipédia (em inglês), “Opportunity cost”). O rendimento que você digita para o dinheiro investido é essa alternativa, então a escolha entre as duas posições depende dele.
O que esta calculadora não inclui
- Impostos sobre o aluguel ou sobre o ganho com o imóvel, deduções de juros e qualquer imposto sobre o dinheiro investido.
- Um imóvel que não pode ser vendido pelo preço suposto, ou um financiamento com taxa que muda com o tempo. Use uma taxa e uma variação de preço para o período inteiro.
- Custos de mudança, mobília, seguro que difere entre inquilino e proprietário, e o valor não financeiro de morar num imóvel em vez de outro.
Exemplo trabalhado: imóvel de 300.000, entrada de 60.000, 4,5% em 20 anos, aluguel de 1.200
O financiamento é de 240.000. A parcela mensal é 1.518,36, então a saída mensal de quem compra no ano 1 é 1.768,36, com os custos anuais de 1%. Quem aluga paga 1.200 e investe a diferença de 568,36 por mês, com a entrada de 60.000 e os custos da compra, de 9.000 (3%), no início: 69.000 ao todo.
Depois de 10 anos, o imóvel vale 403.174,91 e o financiamento que resta é 146.505,39. Depois dos custos de venda de 5% do valor do imóvel, comprar deixa 236.510,78. Alugar deixa 176.612,39 investidos, então comprar fica na frente por 59.898,39. Alugar fica na frente nos anos 1 a 4; comprar fica na frente do ano 5 ao ano 10.
| Ano | Comprar | Alugar |
|---|---|---|
| 1 | 61.125,28 | 80.145,89 |
| 4 | 113.223,84 | 113.577,83 |
| 5 | 131.913,13 | 124.597,43 |
| 10 | 236.510,78 | 176.612,39 |
Perguntas frequentes
Comprar um imóvel é sempre melhor no longo prazo?
Não. Depende da variação do preço, dos aluguéis, dos custos e do rendimento do dinheiro que você investiria. Com fraca valorização do imóvel ou custos altos, alugar pode ficar na frente o período inteiro.
Por que o resultado de comprar ou alugar muda tanto com a taxa de rendimento?
A taxa de rendimento é o que o dinheiro de quem aluga rende. Um rendimento maior fortalece alugar, porque o dinheiro que não entra no imóvel cresce mais depressa; um rendimento menor faz comprar parecer melhor.
A calculadora considera os juros do financiamento como custo?
Sim. A parcela inclui os juros, e o saldo do financiamento só cai pela parte da amortização, então os juros saem do bolso de quem compra.
O que é o ano de equilíbrio?
É o primeiro ano a partir do qual comprar continua na frente de alugar até o último ano escolhido. Se alugar estiver na frente no fim, a calculadora diz que não há ano de equilíbrio.
Os valores do exemplo são preços ou taxas reais?
Não. São exemplos para mostrar como o cálculo funciona. Use a sua proposta de financiamento, os aluguéis e os preços da sua região, e as suas próprias suposições de rendimento e de valorização.
Os dados que você digita são enviados a algum servidor?
Não. O cálculo é feito no seu navegador, e nada do que você digita é enviado para nós.
Fontes
- Wikipédia (em inglês): Present value (a fórmula da anuidade para a parcela mensal)
- Wikipédia (em inglês): Imputed rent (a abordagem do custo do usuário para ter um imóvel)
- Wikipédia (em inglês): Opportunity cost (a melhor alternativa abandonada)
Números e texto verificados pela última vez em terça-feira, 10 de novembro de 2026.