Как пользоваться
- Введите Цена покупки жилья, Первоначальный взнос и Процентная ставка по ипотеке в год, % вместе с Срок кредита, в годах; если кредита нет, укажите 0 %.
- Введите расходы: Расходы на покупку, % от цены, Годовые расходы на владение, % от стоимости жилья и Расходы на продажу, % от цены продажи.
- Введите Ежемесячная аренда похожего жилья, Ожидаемый рост аренды в год, %, Доходность денег, вложенных вместо покупки, % в год и Лет для сравнения.
- Прочитайте Покупка минус аренда, в конце и Год безубыточности, затем график и таблицу по годам.
Как считаются две позиции
Оба варианта начинаются с одних денег: первоначального взноса и расходов на покупку. Покупатель тратит их на жильё; арендатор держит их во вложении. Каждый месяц покупатель платит ипотеку и годовые расходы на жильё, а арендатор платит аренду и вкладывает разницу. Ежемесячный платёж по ипотеке — это равный платёж, который гасит кредит за срок; он обратен текущей стоимости аннуитета (Википедия, «Present value», на английском).
В конце года чистая позиция покупки — это стоимость жилья после расходов на продажу минус остаток кредита. Чистая позиция аренды — это вложенные деньги. Оба варианта сравниваются в конце выбранных лет, а год безубыточности — первый год, с которого покупка остаётся впереди до конца.
Ежемесячный платёж = кредит × i ÷ (1 − (1 + i)^(−n)), i = годовая ставка ÷ 12, n = месяцы
Чистая позиция покупки = стоимость жилья × (1 − расходы на продажу) − остаток кредита
Чистая позиция аренды = вложенные деньги, растущие на (1 + доходность)^(1/12) − 1 в месяц
Ежемесячно вкладывает арендатор = платёж покупателя и годовые расходы − арендаПочему важны расходы на владение и доходность денег
В статье Википедии «Imputed rent» (на английском) описан подход «user cost», который сопоставляет невозвратные расходы на владение жильём с тем, что владелец мог бы заработать на деньгах, связанных с жильём. Поэтому в расчёт входят проценты, годовые расходы и расходы на покупку и продажу.
Деньги, вложенные в жильё, не бесплатны: их альтернативная стоимость — ценность лучшего из отвергнутых вариантов (Википедия, «Opportunity cost», на английском). Доходность, которую вы вводите для денег, вложенных вместо покупки, и есть эта альтернатива, поэтому выбор между позициями зависит от неё.
Что калькулятор не учитывает
- Налоги на аренду или на доход от продажи жилья, вычеты по процентам и налог на вложенные деньги.
- Жильё, которое нельзя продать по предполагаемой цене, или ипотеку со ставкой, которая меняется со временем. Используйте одну ставку и один рост цены на весь период.
- Расходы на переезд, мебель, страховку, которая различается для арендатора и владельца, и нефинансовую ценность жизни в одном жилье, а не в другом.
Пример: жильё за 27 000 000 ₽, взнос 5 400 000 ₽, 4,5 % на 20 лет, аренда 108 000 ₽ в месяц
Кредит равен 21 600 000 ₽. Ежемесячный платёж составляет 136 652,27 ₽, поэтому ежемесячный расход покупателя в первый год равен 136 652,27 + 22 500 (1 % стоимости жилья в год, в месяц) = 159 152,27 ₽. Арендатор платит 108 000 ₽ и вкладывает разницу 51 152,27 ₽ в месяц. Стартовые деньги — взнос 5 400 000 ₽ и расходы на покупку 3 % от цены, 810 000 ₽, то есть 6 210 000 ₽.
Через 10 лет жильё стоит 36 285 742 ₽, а остаток кредита равен 13 185 485 ₽. После расходов на продажу 5 % от стоимости покупка даёт 21 285 970 ₽. Аренда оставляет 15 895 115 ₽ во вложениях, поэтому покупка впереди на 5 390 855 ₽. Аренда впереди в годах с 1-го по 4-й; покупка остаётся впереди с 5-го по 10-й год.
| Год | Покупка, ₽ | Аренда, ₽ |
|---|---|---|
| 1 | 5 501 275 | 7 213 130 |
| 4 | 10 190 145 | 10 222 005 |
| 5 | 11 872 182 | 11 213 769 |
| 10 | 21 285 970 | 15 895 115 |
Частые вопросы
Покупка жилья всегда выгоднее в долгом сроке?
Нет. Всё зависит от роста цен, аренды, расходов и доходности денег, которые вы вложили бы. При слабом росте цен или высоких расходах аренда может оставаться впереди весь период.
Почему результат сильно меняется от доходности?
Доходность — это то, что приносят деньги арендатора. Более высокая доходность усиливает аренду, потому что деньги, не вложенные в жильё, растут быстрее; более низкая делает покупку привлекательнее.
Калькулятор учитывает проценты по ипотеке как расход?
Да. Ежемесячный платёж включает проценты, а остаток кредита уменьшается только на основную часть, поэтому проценты выплачиваются из расходов покупателя.
Что такое год безубыточности?
Это первый год, с которого покупка остаётся впереди аренды до последнего выбранного года. Если в конце впереди аренда, калькулятор пишет, что года безубыточности нет.
Цифры в примере — это реальные цены или ставки?
Нет. Это примеры, которые показывают, как работает расчёт. Используйте своё предложение по ипотеке, аренду и цены в вашем районе, а также свои допущения о доходности и росте цен.
Мои данные отправляются на сервер?
Нет. Расчёт выполняется в вашем браузере, и ничего из введённого не отправляется нам.
Источники
- Wikipedia (на английском): Present value (формула аннуитета для ежемесячного платежа)
- Wikipedia (на английском): Imputed rent (подход user cost к владению жильём)
- Wikipedia (на английском): Opportunity cost (лучшая упущенная альтернатива)
Цифры и текст в последний раз проверены вторник, 10 ноября 2026 г..