Cómo se usa
- Escriba el Precio de compra de la vivienda, la Entrada y la Tasa de interés hipotecario anual, %, con el Plazo del préstamo, años; use 0 % si no hay préstamo.
- Escriba los costes: Costes de compra, % del precio, Costes anuales de tener la vivienda, % de su valor y Costes de venta, % del precio de venta.
- Escriba el Alquiler mensual de una vivienda parecida, la Subida esperada del alquiler al año, %, la Rentabilidad del dinero que invierte en su lugar, % al año y los Años a comparar.
- Lea Comprar menos alquilar, al final y el Año de equilibrio, y después el gráfico y la tabla año a año.
Cómo se calculan las dos posiciones
Las dos opciones empiezan con el mismo efectivo: la entrada y los costes de compra. El comprador lo gasta en la vivienda; quien alquila lo mantiene invertido. Cada mes, el comprador paga la hipoteca y los costes anuales de la vivienda, y quien alquila paga el alquiler e invierte la diferencia. La cuota hipotecaria es el pago igual que devuelve el préstamo durante su plazo; es la inversa del valor actual de una anualidad (Wikipedia en inglés, «Present value»).
Al final de un año, la posición neta de comprar es el valor de la vivienda después de los costes de venta, menos el préstamo pendiente. La posición neta de alquilar es el dinero invertido. Las dos se comparan al final de los años que elija, y el año de equilibrio es el primero desde el que comprar sigue por delante hasta el final.
Cuota mensual = préstamo × i ÷ (1 − (1 + i)^(−n)), i = tasa anual ÷ 12, n = meses
Posición neta de comprar = valor de la vivienda × (1 − costes de venta) − saldo del préstamo
Posición neta de alquilar = dinero invertido, que crece a (1 + rentabilidad)^(1/12) − 1 al mes
Inversión mensual de quien alquila = cuota y costes anuales del comprador − alquilerPor qué cuentan los costes de tener la vivienda, y la rentabilidad del dinero
El artículo de Wikipedia en inglés sobre el alquiler imputado describe el enfoque del coste de uso, que cuenta los costes de tener la vivienda que no se recuperan frente a lo que el propietario podría haber ganado con el dinero inmovilizado en ella. Por eso entran en el cálculo los intereses, los costes anuales y los costes de compra y de venta.
El dinero puesto en una vivienda no es gratis: su coste de oportunidad es el valor de la mejor alternativa a la que se renuncia (Wikipedia en inglés, «Opportunity cost»). La rentabilidad que escribe para el dinero invertido en su lugar es esa alternativa, así que la elección entre las dos posiciones depende de ella.
Lo que la calculadora no incluye
- Impuestos sobre el alquiler o sobre la ganancia de la vivienda, deducciones por intereses y cualquier impuesto sobre el dinero invertido.
- Una vivienda que no se pueda vender al precio supuesto, o una hipoteca con una tasa que cambie con el tiempo. Use una tasa y una variación de precio para todo el periodo.
- Gastos de mudanza, amueblado, seguros distintos para inquilino y propietario, y el valor no monetario de vivir en una casa u otra.
Ejemplo resuelto: vivienda de 300.000, entrada de 60.000, 4,5 % durante 20 años, alquiler de 1200
El préstamo es de 240.000. La cuota mensual es 1518,36, así que la salida mensual del comprador en el año 1 es 1768,36 con los costes anuales del 1 %. Quien alquila paga 1200 e invierte la diferencia de 568,36 al mes, con la entrada de 60.000 y los 9000 de costes de compra (3 %) al inicio: 69.000 en total.
Tras 10 años, la vivienda vale 403.174,91 y el préstamo pendiente es 146.505,39. Tras los costes de venta del 5 % del valor de la vivienda, comprar deja 236.510,78. Alquilar deja 176.612,39 invertidos, así que comprar va por delante en 59.898,39. Alquilar va por delante en los años 1 a 4; comprar sigue por delante desde el año 5 hasta el año 10.
| Año | Comprar | Alquilar |
|---|---|---|
| 1 | 61.125,28 | 80.145,89 |
| 4 | 113.223,84 | 113.577,83 |
| 5 | 131.913,13 | 124.597,43 |
| 10 | 236.510,78 | 176.612,39 |
Preguntas frecuentes
¿Comprar una vivienda es siempre mejor a largo plazo?
No. Depende de la variación de precios, de los alquileres, de los costes y de la rentabilidad del dinero que se invertiría. Con poca subida de precios o costes altos, alquilar puede seguir por delante durante todo el periodo.
¿Por qué el resultado de alquilar o comprar cambia tanto con la tasa de rentabilidad?
La tasa de rentabilidad es lo que gana el dinero de quien alquila. Una rentabilidad mayor refuerza alquilar, porque el dinero que no va a la vivienda crece más deprisa; una menor hace que comprar parezca mejor.
¿El cálculo considera los intereses de la hipoteca como un coste?
Sí. La cuota mensual incluye los intereses, y el saldo del préstamo baja solo por la parte de capital, así que los intereses salen de la salida mensual del comprador.
¿Qué es el año de equilibrio?
Es el primer año desde el que comprar sigue por delante de alquilar hasta el último año que eligió. Si alquilar va por delante al final, la calculadora indica que no hay año de equilibrio.
¿Las cifras del ejemplo son precios o tasas reales?
No. Son ejemplos para mostrar cómo funciona el cálculo. Use su propia oferta hipotecaria, los alquileres y precios de su zona, y sus propios supuestos de rentabilidad y variación.
¿Se envían mis datos a un servidor?
No. El cálculo se hace en su navegador y nada de lo que escribe se envía a nosotros.
Fuentes
- Wikipedia (en inglés): Present value (fórmula de la anualidad para la cuota mensual)
- Wikipedia (en inglés): Imputed rent (el enfoque del coste de uso de la vivienda)
- Wikipedia (en inglés): Opportunity cost (la mejor alternativa a la que se renuncia)
Cifras y texto revisados por última vez el martes, 10 de noviembre de 2026.